加速农民城镇化有利于快速去楼市库存

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    投融资-最好的创业项目融资:楼市之所以冷淡下来,主要是需求下降,我国目前来说还是农村人口的比重较大,但是楼市去库存是目前中央经济工作的重要任务之一,在“歼灭”楼市库存的问题上,加速农村城市化,农民工市民化将发挥重要作用。

    中央经济工作会议21日闭幕,会议认为,明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重,战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度,战术上要抓住关键点,主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

    会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

    在化解房地产库存方面,会议要求,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

    会议明确,要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

    当然,房企降价也将因地制宜。这是因为,此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市,而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。中原地产首席市场分析师张大伟说,虽然现在楼市库存高,但库存分化十分明显,目前一线城市和二线核心城市房价已经明显上涨,而且地王频繁出现,肯定不会存在库存过多,因此价格也会比较坚挺。

    真正需要降价消化去库存的主要是三四线城市和县域。由于一二线城市人口规模控制,以及沿海大城市高昂的房价,因此农民工要落户的重点也主要是在三四线城市。

    在这方面,目前已有包括河南、安徽等多地出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。例如河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件提出,对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。

    另一方面,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。这也意味着这个时候主动和大房企进行项目合作,或者加入到整合的大军中,是部分企业谋求发展的重点内容。由于大房企在资金、规模、品牌等方面的优势,这也更有利于整个行业健康平稳发展。

    由于中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市,三四线城市的项目去化回款缓慢,行业利润率不断降低,中小房企面临着巨大的资金压力。在楼市进入下半场后,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,龙头房企的规模将进一步扩。

    例如,莱茵置业半年报显示,1~6月份实现营业收入11.81亿元,同比增长14.14%;上半年公司亏损2592.71万元,同比盈转亏,上年同期公司盈利2499.26万元,下滑幅度达203.74%。对此,莱茵置业正式更名为莱茵体育,确定发展体育和清洁能源产业,进行全面业务转型。

    “未来一定是大企业越来越大、越来越强,我们可以看到过去500亿是大企业,现在500亿算中型企业,100亿以下的慢慢都会淘汰。”中国房地产协会副会长任志强在腾讯第四届智慧地产高峰论坛上说。

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