中国购房适龄人口达峰值 房产市场面临转折

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    房价问题一直是社会关注的热点话题。今年以来,曾经一片繁荣的房地产市场却出现转折,面临着房市低迷的窘况。

    中国经济增速放缓、房地产市场低迷以及大多类型物业回报率低,房地产市场面临不小挑战。4月下旬以来,地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施,近期市场成交也趋于活跃,但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。

  很多人认为对于房地产市场而言,人口结构是一个中长期因素,对短期影响有限。但就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看,人口结构演变又可谓一个危险的信号。

  与所有商品一样,面对将近十四亿的人口,房地产确实存在很大的需求,那么哪些人才是买房的主力军呢?

  人口结构可以粗略分为老中青少幼,对应到买房这一行为上,少幼和老年人显然不是购房的主体,或者说,劳动年龄人口(15岁~64岁)才是购房的主体。

  2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点,对于房地产市场而言,购买的主力军规模已经在减小了。

  分析房地产需求,相对于劳动年龄人口,还有个更精确的指标,即购房适龄人口(25~49岁)。

  根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5。47亿人。据此推算,2015年达到5。68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5。43亿人、5亿人。

  从城镇人口看,2012年我国城镇购房适龄人口为3。28亿人,2016年约为3。35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约为3。14亿、2。5亿。

  再来看农村的城镇化人口,按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算,2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

  而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型,在2017年前,农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人,2030年下降到只有400万人的水平。

  另外,申银万国研究报告指出,20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降,而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年,年均增速达到10%,而此后3年年均增速降至4。4%。与之对应的是,2005~2009年,全国住宅销售面积的平均增速是17%,而此后3年的平均增速降至4。6%。

  也就是说,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。

  总而言之,无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化,还是购房适龄人口的趋势,对于房地产需求而言,都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

  结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求,人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

  虽然是个中长期影响因素,但一旦缓慢的量变向质变完成转化后,效应将是惊人的。从国际上看,劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。比如日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂;美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向。

  对于中国而言,2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点,2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时,你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗?市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗?

    利得中国财富管理研究院12月1日发布的报告认为,短期来看,降息有利于稳定房地产市场,降息一方面降低了房屋抵押贷款的利息成本,有利于刺激购房需求;另一方面降低了房地产开发商的融资成本,使得开发商拿地建房的成本降低。

    “但从长期来看,中国房地产市场仍可能回归常态。”报告说,中国房地产的黄金年代已经过去,人行的不对称降息正是发挥货币政策的调节作用,可稳定经济为改革护航,又不至于重燃地产泡沫

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